Immobilien als Kapitalanlage

Immobilien gelten nicht nur als wertbeständig und inflationsgeschützt, sondern auch hinsichtlich der Rendite durchaus als attraktiv. So lassen sich, je nach Zustand und vor allem Lage des Objekts, Renditen von durchschnittlich bis zu 5% erzielen. Grundlage hierfür sind die mit den Immobilienpreisen parallel gestiegenen Mieten und die ungebrochene Nachfrage nach Wohnraum, insbesondere bezahlbarer Wohnraum und/oder in Top-Lagen. Um diese Rendite erzielen zu können sind dauerhafte und somit nachhaltige Mieteinnahmen erforderlich. Ebenso müssen ein dem Objekt entsprechender Kaufpreis, sowie ggf. anstehende Investitionen (auch zukünftige) in eben dieses mit berücksichtigt werden.

Der Erwerb privater Wohnimmobilien kann entweder aus vorhandenem Eigenkapital oder über Darlehensmittel finanziert werden. Im aktuellen Marktumfeld sind jedoch, je nach Zustand und Lage des Objekts, mittlere bis hohe sechsstellige Beträge erforderlich. Über die Mieteinnahmen finanziert sich eine kreditfinanzierte Immobilie jedoch quasi von selbst. Durch die niedrigen Zinsen ist die monatliche Belastung aus der Finanzierung in der Regel niedriger als die Einnahmen aus der Vermietung, die Rendite also positiv. Somit bieten sich auch Möglichkeiten zur Rücklagenbildung. Dies ist für den Vermieter grundsätzlich auch empfehlenswert. Er trägt zum einen die Verantwortung für die Auswahl seiner Mieter, die hinsichtlich der Mietzahlungen und dem Umgang mit dem vermieteten Objekt verlässlich sein sollten. Zum anderen sind in der Regel Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten von ihm zu tragen. Hieraus lässt sich bereits ableiten, dass auch bei der Anlage in Immobilien Risiken oder zumindest Verpflichtungen bestehen.

Eine weitere Möglichkeit den Baustein Immobilien und somit Sachwerte in der eigenen Vermögensstruktur zu besetzen bieten offene Immobilienfonds.

Mit Offenen Immobilienfonds können Anleger an den Erträgen von wertbeständigen und von Fondsmanagern als ertragreich eingestuften Gewerbe- und Wohnimmobilien in verschiedenen Städten und Ländern teilhaben – ohne hohen Verwaltungsaufwand. Das Ziel ist, hohe Vermietungsquoten und folglich regelmäßige Einnahmen für Anleger zu generieren, sowie von Wertsteigerungen der einzelnen Objekte zu profitieren.

Das Prinzip ist trefflich simpel. Mit dem eingezahlten Geld der Anleger wird eine Vielzahl von Immobilien erworben. Mit seinem Anlagebetrag sichert sich der Investor somit einen Teil vom großen Ganzen und partizipiert an den Mieterträgen und Wertsteigerungen der im Fonds gehaltenen Immobilien. Der Investmentprozess erfolgt mit Weitblick, sowohl beim Kauf, als auch beim Verkauf einzelner Objekte. Ebenso perspektivisch erfolgen die kontinuierliche Vermietung und Pflege.

Die breite Streuung innerhalb der Fondsportfolios bietet einen großen Vorteil gegenüber dem Direktinvestment. Sowohl geografisch, als auch in den unterschiedlichen Nutzungsarten Büro, Einzelhandel, Hotel, Logistik und Wohnen, sind die meisten Fonds gut diversifiziert aufgestellt. Durch die Möglichkeit mit Kleinstbeträgen in Form von Einmalanlagen und sogar Sparplänen, können sowohl Einsteiger, als auch bereits erfahrenere Anleger die Position „Sachwerte“ in ihrer Vermögensstruktur sukzessive aufbauen. Dies stellt ebenfalls ein Vorteil gegenüber dem Direktinvestment dar, bei dem deutlich größere Anlagesummen erforderlich sind.

Desweiteren entfällt der Verwaltungsaufwand, den ein Direktinvestment wie oben beschrieben in aller Regel mit sich bringt. Anfragen der Mieter, anstehende Renovierungsarbeiten oder auch akute Störungen wie bspw. der Ausfall der Heizungsanlage werden von den Experten aus dem Asset-Management übernommen und koordiniert. Neben der Vermietung wird die Revitalisierung und Modernisierung bestehender Gewerbe-, Büro und Wohnflächen in gefragten Lagen zu einer immer wichtiger werdenden Aufgabe des Asset-Managements.

Wer in Sachwerte investiert, baut bei seiner Geldanlage bzw. für den geplanten Anlagebetrag klar auf Sicherheit. Gesetzlich eingeführte Mindesthalte- und Rückgabefristen tragen diesem Bedürfnis Rechnung. Durch sie optimieren die offenen Immobilienfonds ihre Liquiditätssteuerung. Nach dem Erwerb der Fondsanteile gilt für diese eine Mindesthaltedauer von 24 Monaten. Nach dem Ablauf der ersten 12 Monate kann eine unwiderrufliche Rückgabeerklärung abgegeben werden. Mit dieser Erklärung startet die einjährige Rückgabefrist, an deren Ende die Anteile zum dann aktuellen Rücknahmepreis veräußert werden. Zum einen unterstreicht diese gesetzliche Regelung den langfristigen Charakter der Geldanlage in Sachwerte, zum anderen wird die Liquiditätssteuerung für das Fondsmanagement planbarer.

Manche Investmentgesellschaft bietet den Anteilsverkauf bei offenen Immobilienfonds immer nur zu bestimmten Zeitpunkten und in gewissen Kontingenten an. Dies begründet sich in der hohen Nachfrage. Begrenzt man im Gegenzug nicht das Angebot, würde sich der hohe Liquiditätsstand negativ auf die Portfoliorendite auswirken und die Ertragschancen mindern. Daher wird nur so viel Geld eingesammelt, wie auch perspektivisch wieder ertragsorientiert angelegt werden kann.

Bei allen Vorteilen, die eine Anlage in offene Immobilienfonds mit sich bringt, müssen auch Risiken berücksichtigt werden. Marktbedingte Kurs- und Ertragsschwankungen können auch bei einer defensiven Anlageform wie den Immobilienfonds auftreten. Auch Bonitätsrisiken einzelner Vertragspartner oder bspw. Mietausfall können auf die Fondspreisentwicklung negativ einwirken. Wie bei einem Direktinvestment in Immobilien sollte der Anleger diese Aspekte bei seiner Anlageentscheidung berücksichtigen.

Für das Jahr 2021 ist davon auszugehen, dass sich die einzelnen Volkswirtschaften wieder stabilisieren werden. Eine der Voraussetzungen hierfür ist jedoch ein flächendeckender Erfolg der Impfstrategien. Hiervon sollten auch die Finanz- und Immobilienmärkte profitieren und positive Entwicklungen verzeichnen.

Der Dienstleistungssektor ist vom neuerlichen und teilweise noch anhaltenden Lockdown nach wie vor am stärksten betroffen. Zieht man die Verbindung zu den offenen Immobilienfonds beeinträchtigt diese Entwicklung insbesondere die Nutzungsarten wie Gastronomie, Einzelhandel und Hotels. Zwar werden die genannten von staatlichen Maßnahmen gestützt, Insolvenzen sind grundsätzlich jedoch nicht mehr völlig ausgeschlossen. Allerdings hat sich im vergangenen Jahr gezeigt, dass sich nach Beendigung der Maßnahmen die Frequenzen und die Umsätze auch relativ schnell wieder erholen. Zudem nutzen bonitätsstarke Hotelbetreiber die Krise für mögliche Expansionsbestrebungen. Der Logistiksektor und dessen Immobilien wurde jedoch sowohl von Mietern als auch Investoren verstärkt nachgefragt. Auch der Bereich privates Wohnen wurde, auch dank der staatlichen Unterstützung, weit weniger belastet als der allgemeine gewerbliche Sektor.

Aufgrund des schon angesprochenen mittel- bis langfristigen Charakters dieser Anlageform, sollten kurzfristige Marktkorrekturen und möglicherweise eine geringere Performance die Anleger und Investoren nicht beunruhigen. Zudem selbst in Krisenzeiten weniger Schwankungen als bspw. bei Aktien oder Aktienfonds zu erwarten sind.

Ob ein „direkter“ Immobilienkauf oder die Anlage der verfügbaren Liquidität in einem offenen Immobilienfonds erfolgt hängt auch immer von den Präferenzen des Anlegers ab. Ob und inwieweit die Anlageklasse „Immobilien“ in Ihrer persönlichen Vermögensstruktur bereits besetzt ist und wie diese ggf. noch optimiert werden kann, können Sie jederzeit mit Ihrem Berater der MVB in einem persönlichen Gespräch erörtern. Bitte sprechen Sie uns an, wir helfen gerne.

Von: Christopher Fries, Abt. Private Banking