Übertragung von Immobilien gegen Nießbrauch – der Königsweg?

In einer Zeit, in der der Wert von Immobilien stetig zunimmt und Immobilienvermögen immer häufiger der größte Vermögensbestandteil ist, liegt die Überlegung nahe, wie dieses Vermögen am besten auf die nachfolgende Generation zu übertragen ist.

Für viele ist eine solche Übertragung jedoch mit der Angst verbunden, die Sicherheit für das eigene Alter zu verlieren. Jedoch lassen sich Übertragungen grundsätzlich an bestimmte Bedingungen knüpfen. Ein beliebter Weg dies umzusetzen ist der Nießbrauch.

Hierbei wird zwar das Eigentum der Immobilie an einen neuen Eigentümer (z.B. Kinder) übertragen, die Nutzung der Immobilie bleibt aber, grundbuchlich gesichert, beim alten Eigentümer (z.B. Eltern).

Diese Gestaltung bringt einige attraktive Eigenschaften mit sich.

  • Die Schenker (Eltern) können weiter in der Immobilie wohnen bleiben oder diese vermieten.
  • Die gewohnte Umgebung bleibt erhalten.
  • Man gibt zwar das Eigentum ab, hat aber dennoch „die Hand drauf“.
  • Zudem kann der Nießbrauch positive steuerliche Auswirkungen haben. Der Kapitalwert des Nießbrauchs mindert nämlich den Schenkungswert der Immobilie.

Dadurch kann eine wertvolle Immobilie trotz begrenztem Freibetrag steuerfrei übertragen werden.

Beispiel:

Der Vater (68 Jahre) möchte sein Einfamilienhaus in Bretzenheim im Verkehrswert (hier: gleich Steuerwert) von 550.000 € gegen Nießbrauch an seinen Sohn übertragen. Der Kapitalwert des Nießbrauchs errechnet sich aus der ersparten fiktiven Jahresmiete des Hauses (hier 18.000 €) multipliziert mit einem altersabhängigen Vervielfältiger, in diesem Fall 10,552.

Steuerwert Immobilie Kapitalwert Nießbrauch Wert der Schenkung (Steuerwert Immobilie – Kapitalwert Nießbrauch) schenkungssteuer-pflichtig (Wert der Schenkung – Freibetrag)
550.000 € 18.000 x 10,552 = 189.936 € 360.064 € 360.064 € < 400.000 € = 0 €  

Eingesparte Steuer

 

16.500 €

(Beispielrechnung anhand der Daten, Sohn 35 Jahre alt)

Rahmenbedingungen, die Sie unbedingt beachten sollten

Der wichtigste Knackpunkt liegt in der Natur der Immobilie. Durch die mangelnde Flexibilität der Immobilie ist ein gewisses Streitpotential gegeben. Aus einem Eigentümer werden durch den Nießbrauch zwei: ein Eigentümer und ein Nießbraucher. Diese haben in der Realität oft gegensätzliche, i.d.R. finanzielle, Interessen.

Häufig ist beim Nießbrauch geregelt, dass der Nießbraucher die gewöhnliche Instandhaltung bezahlt, während der Eigentümer die größeren, außergewöhnlichen, Aufwendungen bezahlen muss.

Dies führt sehr häufig zum Konflikt, wenn keine erläuternde Regelung in diesem Bereich existiert und der Eigentümer eigentlich kein Interesse hat umfangreiche Aufwendungen zu bezahlen, von denen er selber keinen Nutzen hat.  

Auch kann die Höhe solcher außergewöhnlichen Maßnahmen (z.B. Renovierung der Straße, Reparatur des Dachstuhls, größere Kanalarbeiten…) den Eigentümer (der i.d.R. eigene Wohnkosten hat) stark und unerwartet belasten.

Auch bei den Themen Kredit, Verkauf oder Umbau kann es zu Spannungen zwischen Eigentümer und Nießbraucher kommen, da keiner ohne die Zustimmung des anderen Handlungsfähig ist. Es sind immer Konsensentscheidungen nötig. Gerade das ist schwierig, wenn man bedenkt, dass die Beziehung von Nießbraucher und Eigentümer über eine sehr lange Zeit gut funktionieren muss.

Die Situation kann sich, falls einer oder beide Nießbraucher (z.B. die Eltern) pflegebedürftig werden, noch sehr verschärfen. In diesem Fall ist das Eigentum quasi blockiert. Es bedarf dringend vorher getroffener Regelungen um diese Situation zu vermeiden.

Um Streit zu vermeiden, sollten wichtige Regelungen vorab getroffen werden.

Beispiel Fortsetzung

Der o.g. Vater ist jetzt 79 Jahre alt. Die 10-Jahres-Frist der Schenkung ist abgelaufen, bisher lief alles wie geplant. Vor einem Jahr ist eine Pflegekraft in die Dachgeschoßwohnung des Hauses eingezogen, da der Vater mittlerweile in Pflegegrad 2 ist. Der Vater hat die kleineren Renovierungsarbeiten der Wohnung bezahlt (15.000 €). Zusätzlich muss er nun 850 € monatlich für seine Pflege aufwenden. Über den Winter stellt die Pflegekraft fest, dass das Dach nicht nur schlecht gedämmt ist, sondern es auch undicht wird. Der Kostenvoranschlag des Dachdeckers beläuft sich auf 35.000 €. Falls es nicht anders geregelt ist, müsste der Sohn die Dachsanierung bezahlen.

Gerade für den Pflegefall sollten auch frühzeitig handelnde Personen bestimmt sein (Stichwort: Vorsorgevollmacht), da sonst, bei eingeschränkter Geschäftsfähigkeit, ein Betreuer vom Vormundschaftsgericht festzulegen ist. Dies können dann auch fremde Dritte sein.

Oft übersehen: Pflichtteilansprüche werden durch Nießbrauchübertragung nicht gemindert

Beispiel 2

Der Vater hat zwei Söhne. Der eine wohnt in Mainz und bekommt, wie oben beschrieben, die Immobile gegen Nießbrauch übertragen. Der zweite Sohn wohnt in Flensburg und soll als Ausgleich mal einen größeren Teil des Barvermögens erben. In den 11 Jahren seit der Immobilienübertragung ist das Barvermögen des Vaters durch Instandhaltungsmaßnahmen und Pflege stark geschrumpft. Von den 250.000 € Barvermögen bei Immobilienübertragung sind beim Tod des Vaters noch 30.000 € vorhanden. Der zweite Sohn fühlt sich nun benachteiligt und fordert von seinem Bruder den Pflichtteil (vereinfacht: 550.000 € + 30.000 € = 580.000 € x 0,25 = 145.000 €)

Zusammenfassung

Der Nießbrauch ist eine Möglichkeit, Immobilienvermögen gezielt und clever zu übertragen. Ob Nießbrauch auch der „Königsweg“ ist, orientiert sich an den Wünschen und Zielen der beteiligten Personen.

Wenn man den Weg des Nießbrauchs einschlägt sollte man dringend darauf achten die Fallstricke im Vorfeld zu vermeiden und klare Regelungen zu treffen.

Die Beispiele zeigen, dass es insbesondere auf die Betrachtung der wirtschaftlichen Auswirkungen ankommt. Diese sollten mit allen anderen Aspekten in Einklang stehen.

Unterstützen kann Sie dabei, sowie im gesamten Bereich der Vorsorge- und Nachfolgeplanung, die MVB-Generationenberatung.

Ihr Experte

Christian Faßhauer / Kundenberater Mainzer Volksbank

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